Promitentes Comprador (a) e Vendedor (a) São Responsáveis Solidários Pelo Pagamento do IPTU.

Atualizado: Fev 26

Por Silvio Ricardo Maciel Quennehen Freire

Advogado- Especialista em Direito Tributário.


INTRODUÇÃO:

Presente tema abordará acerca da sujeição passiva do IPTU, em especial quanto ao promitente/vendedor e comprador. Ao final, a conclusão.



IPTU:


Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbano, mais conhecido por sua sigla IPTU, está fundamentado no artigo 32 do Código Tributário Nacional:


Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.


Em análise a referida espécie de tributo, esmiúça-se na seguinte forma para melhor entendimento:


· Competência: Municipal.


· Fato gerador: a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município. Por ser de competência do Município, deve-se minuciosa observação do Código Tributário Municipal de interesse do contribuinte, a exemplo da cidade de SÃO PAULO-SP, Art. 2º [...] § 1º Considera-se ocorrido o fato gerador do Imposto Predial: I - em 1º de janeiro de cada exercício; II - no primeiro dia do mês subsequente ao que ocorrer: a) construção ou modificação de edificação que implique alteração do valor venal do imóvel, nos termos da Lei nº 10.235, de 16 de dezembro de 1986, com as alterações posteriores; b) constituição de novo terreno, sobre o qual haja edificação incorporada; c) instituição de condomínio edilício em planos horizontais ou em planos verticais. (Redação acrescida pela Lei nº 15.406/2011) § 2º Ocorridas as hipóteses previstas no inciso II do § 1º: I - caso as alterações no imóvel não resultem em desdobro, englobamento ou remembramento do bem, o eventual acréscimo de Imposto Predial, com relação ao lançamento que considerou a situação anterior do imóvel, será cobrado proporcionalmente ao número de meses ainda restantes do exercício; II - caso as alterações no imóvel resultem em desdobro, englobamento ou remembramento do bem: a) serão efetuados lançamentos do Imposto Predial, referentes aos novos imóveis, de forma proporcional ao número de meses ainda restantes do exercício; e b) os eventuais lançamentos de Impostos Predial e Territorial Urbano, referentes à situação anterior, passarão a ser proporcionais ao número de meses já decorridos desde o seu respectivo fato gerador até o novo fato gerador. (Redação acrescida pela Lei nº 15.406/2011) § 3º Para efeito de contagem do número de meses restantes do exercício, a que se refere o § 2º, será incluído o mês da ocorrência do novo fato gerador a que se refere o inciso II do § 1º. (Redação acrescida pela Lei nº 15.406/2011) § 4º A ocorrência do novo fato gerador referido no inciso II do § 1º implica a constituição de créditos tributários complementares, com eventuais abatimentos ou devoluções de indébitos, na forma estabelecida no regulamento do imposto. (Redação acrescida pela Lei nº 15.406/2011)


· Base de cálculo: o valor venal do imóvel por alíquota definida em lei municipal.


· Contribuinte: o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.


· Função: fiscal.


· Lançamento: de ofício.



TEMA OBJETO: LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE- COMPRADOR/ VENDEDOR.


Na forma supracitada referente ao contribuinte, fica ao encargo do legislador municipal conferir o rol para legitimar a o sujeito passivo da exação, a exemplo do Código Tributário do Município de São Paulo que engloba aqueles que possuem a posse direta e indireta do imóvel, para afastar qualquer forma de não- incidência tributária.


CTM- São Paulo-SP.


Art. 9º Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.


Art. 10 - O imposto é devido, a critério da repartição competente:


I - por quem exerça a posse direta do imóvel, sem prejuízo da responsabilidade solidária dos possuidores indiretos;


II - por qualquer dos possuidores indiretos, sem prejuízo da responsabilidade solidária dos demais e do possuidor direto.


Parágrafo Único - O disposto neste artigo aplica-se ao espólio das pessoas nele referidas.

Ora, nos termos do artigo 1.245, parágrafo 1º do Código Civil, "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel". Mas isso não é suficiente para esquivar da legitimidade passiva em cobrança fiscal. Isso porque, o E. STJ entende que tanto o promitente-vendedor quanto o comprador, são partes solidárias, cabendo ao legislador municipal conferir sua cobrança, a exemplo do CTM de São Paulo-SP supracitado.


Sobre o tema, a pacífica Jurisprudência:


A Primeira Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.111.202/SP, submetido ao rito do art. 543-C do CPC/73 (Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, DJe de 18/06/2009), firmou orientação, à luz do art. 34 do CTN, no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel, quanto o proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis), são contribuintes responsáveis pelo IPTU, cabendo ao legislador municipal eleger qualquer deles para o pagamento.


Portanto, sem escapatória, são responsáveis pelo IPTU tanto o promitente/vendedor quanto promitente/comprador, cabendo a sua cobrança na forma da legislação municipal, a luz do artigo 34 do Código Tributário Nacional.


PREVISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA.


Se existir cláusula em contrato de compra e venda de imóvel urbano que transfere a responsabilidade do pagamento ao promitente/comprador, por si só, não tem poderes de interferência sobre a Fazenda Pública. Apenas tem efeito entre as partes contratantes, não interferindo na sujeição passivo do IPTU. É o que confere o artigo 123 do Código Tributário Nacional:


Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.


CONCLUSÃO:


Após o exposto, conclui-se que:


1- Promitente/ comprador e Promitente/vendedor são responsáveis pelo pagamento do IPTU.


2- Previsão contratual de transferência da obrigação do IPTU para o promitente/comprador, por si só, não afeta a sujeição passiva do promitente/vendedor.


É o conteúdo.


Silvio Ricardo M. Q. Freire

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